Trả lời ngắn: Rủi ro mặt bằng là rủi ro lớn nhất mà gói nhượng quyền không gánh thay bạn, vì giá gói Bánh Mì XANH chưa gồm tiền mặt bằng và xây dựng cơ bản. Năm rủi ro hay gặp là tăng giá thuê, bị lấy lại trước hạn, khuất tầm nhìn hoặc khó dừng xe, giấy tờ của bên cho thuê không rõ, và khu vực thay đổi. Cách giảm từ đầu: khảo sát nhiều khung giờ, đọc kỹ giấy tờ chủ nhà, ký hợp đồng thuê dài ít nhất bằng thời hạn nhượng quyền 3 năm với điều khoản giá rõ ràng, và luôn có phương án dự phòng.
Khi tính chuyện mở tiệm nhượng quyền, phần lớn người ta tập trung vào gói: 180, 380 hay 680 triệu, gồm những gì, doanh thu tham khảo bao nhiêu. Mặt bằng thường được nghĩ tới sau, như một việc phải làm cho xong. Nhưng thực tế, một tiệm có công thức tốt, nhân viên chuẩn mà đặt sai chỗ thì vẫn khó; còn một tiệm đặt đúng chỗ mà bị chủ nhà lấy lại sau một năm thì mọi chi phí setup coi như làm lại từ đầu. Bài này liệt kê các rủi ro mặt bằng cụ thể, mức độ, cách giảm, và những câu nên hỏi trước khi đặt cọc.
Vì sao mặt bằng là rủi ro của chính bạn
Theo công bố của Bánh Mì XANH, giá gói nhượng quyền đã gồm chuyển giao thương hiệu, hướng dẫn công thức, đào tạo, phần mềm và setup ban đầu, nhưng chưa gồm tiền mặt bằng và xây dựng cơ bản. Nghĩa là hợp đồng thuê là hợp đồng giữa bạn và chủ nhà; hãng có bước khảo sát mặt bằng (1 ngày) trong quy trình năm bước để góp ý, nhưng người ký, người trả tiền và người chịu hậu quả nếu có chuyện là bạn.
Thêm một điểm cần nhớ: hợp đồng nhượng quyền kéo dài 3 năm. Nếu hợp đồng thuê ngắn hơn, bạn đang có một khoảng trống giữa hai hợp đồng, trong đó tiệm có thương hiệu nhưng có thể không còn chỗ đứng. Phần còn lại của bài này xoay quanh việc thu hẹp khoảng trống đó. Những khoản chưa gồm trong gói được tổng hợp ở bài khoản chưa gồm trong gói nhượng quyền.
Năm rủi ro mặt bằng hay gặp
| Rủi ro | Biểu hiện | Cách giảm từ đầu |
|---|---|---|
| Tăng giá thuê | Hết năm đầu chủ nhà đòi tăng mạnh | Ghi mức tăng tối đa mỗi năm hoặc giá cố định trong hợp đồng |
| Bị lấy lại trước hạn | Chủ nhà bán nhà, cho người khác thuê giá cao hơn | Điều khoản bồi thường khi đơn phương chấm dứt; công chứng hợp đồng |
| Khuất tầm nhìn, khó dừng xe | Người qua đông nhưng không ai dừng | Khảo sát nhiều khung giờ, đứng thử như khách |
| Giấy tờ bên cho thuê | Người cho thuê không phải chủ, nhà đang thế chấp, đang tranh chấp | Xem giấy chứng nhận, hỏi ủy quyền, hỏi tình trạng thế chấp |
| Khu vực thay đổi | Làm đường, rào công trình, văn phòng dời đi | Hỏi phường về quy hoạch, công trình sắp làm; hỏi hàng xóm |
Bảng này không nhằm làm bạn sợ mà để bạn có danh sách kiểm. Không mặt bằng nào hết sạch rủi ro; điều bạn cần là biết rủi ro nào đang có, mức nào chấp nhận được, và đã có điều khoản hay phương án nào cho nó chưa.
Khảo sát trước khi đặt cọc: nhìn như khách, đếm như chủ
Lỗi phổ biến nhất là đi xem mặt bằng một lần, vào giờ chủ nhà hẹn, thường là giữa buổi sáng ngày thường. Tiệm Bánh Mì XANH mở 24/24, nên mặt bằng của bạn phải được nhìn ở nhiều khung giờ: sáng sớm, trưa, chiều tan tầm, tối và cả đêm khuya. Một con đường đông người lúc 7 giờ sáng có thể vắng tanh lúc 22 giờ; một khu phố Tây yên ắng buổi sáng lại đông kín về đêm.
- Đứng ở vị trí khách sẽ đứng và nhìn về phía mặt bằng: thấy rõ không, có bị cây, cột điện, bảng hiệu nhà bên che không.
- Thử dừng xe máy trước cửa: có lề không, có bị cấm dừng, có bãi giữ xe gần không.
- Đếm lượt người đi qua theo từng khung giờ, ít nhất 15–20 phút mỗi khung, ghi lại số. Cách đếm có ở bài đếm lượt người qua trước khi thuê mặt bằng.
- Ghé lại vào ngày cuối tuần và ngày mưa, vì một số mặt bằng chỉ đẹp vào ngày đẹp trời.
- Hỏi hàng xóm: mặt bằng này trước đây ai thuê, vì sao nghỉ, chủ nhà có hay tăng giá không.
Mặt bằng đổi chủ thuê liên tục là dấu hiệu cần hỏi kỹ. Có khi vì chủ nhà khó, có khi vì vị trí thật sự không có khách. Câu trả lời của hàng xóm thường thật hơn câu trả lời của người môi giới.
Điều khoản thuê nên có để khớp với hợp đồng 3 năm
Hợp đồng thuê là chỗ bạn khoá rủi ro lại bằng giấy. Dưới đây là các điều khoản nên đọc kỹ hoặc đề nghị thêm; nội dung cụ thể và giá trị pháp lý bạn nên nhờ người có chuyên môn xem, và đối chiếu quy định hiện hành về hợp đồng thuê tài sản, công chứng.
- Thời hạn: ít nhất bằng thời hạn nhượng quyền 3 năm, tốt hơn có quyền ưu tiên gia hạn, vì đối tác làm đúng chuẩn được ưu tiên gia hạn nhượng quyền với phí khoảng 30% phí khởi điểm.
- Giá và mức tăng: giá từng năm hoặc mức tăng tối đa ghi bằng con số, không ghi chung chung "theo thị trường".
- Đơn phương chấm dứt: bên nào chấm dứt trước hạn phải báo trước bao lâu, bồi thường thế nào, có tính phần chi phí cải tạo bạn đã bỏ ra không.
- Cải tạo: được phép sửa gì, gắn nhận diện thương hiệu, lắp bảng hiệu, khi trả mặt bằng có phải khôi phục hiện trạng không.
- Giờ hoạt động: ghi rõ được kinh doanh 24 giờ, vì có chủ nhà hoặc ban quản lý toà nhà không đồng ý hoạt động đêm.
- Điện nước: tính theo giá nào, công tơ riêng hay chung.
Điều khoản giờ hoạt động hay bị bỏ qua nhất. Với mặt bằng trong trung tâm thương mại, food court hay toà nhà văn phòng, giờ mở cửa thường do ban quản lý quyết; nếu toà nhà đóng lúc 22 giờ thì tiệm của bạn không thể mở 24h, và lúc đó cần trao đổi với hãng xem mô hình nào phù hợp. Bài hợp đồng thuê mặt bằng khớp hạn nhượng quyền đi sâu hơn vào chuyện khớp hai hợp đồng.
Chi phí cải tạo: phần tiền dễ mất nhất khi phải dời đi
Bước setup không gian và gắn nhận diện trong quy trình nhượng quyền mất 5–25 ngày tuỳ gói. Phần setup ban đầu nằm trong gói, nhưng xây dựng cơ bản như điện, nước, sàn, trần, mặt tiền thì do bạn chi. Khi phải trả mặt bằng sớm, phần xây dựng cơ bản gần như không mang theo được. Vì vậy mặt bằng càng phải cải tạo nhiều thì càng cần hợp đồng thuê chắc.
Một cách giảm rủi ro là ưu tiên mặt bằng ít phải đụng: đã có điện ba pha hoặc đủ tải cho tủ lạnh, lò, máy pha; đã có nước và chỗ thoát nước; mặt tiền sạch. Gói Kiosk Xanh 8–15 m² trong food court hay trung tâm thương mại thường ít phải xây dựng cơ bản hơn tiệm đường phố; đổi lại phụ thuộc vào quy định và giờ của ban quản lý. Mỗi lựa chọn có mặt được mặt mất, và đó là lý do nên đem bản vẽ, ảnh mặt bằng đến buổi khảo sát với hãng.
Phương án dự phòng nếu mặt bằng có chuyện
Dù đã cẩn thận, chuyện vẫn có thể xảy ra. Hãy chuẩn bị trước ba thứ. Thứ nhất là một khoản dự phòng trong vốn lưu động, đủ cho vài tháng chi phí cố định, để không phải đóng cửa ngay khi doanh thu chững vì làm đường hay vì khu vực thay đổi; cách lập bảng có ở bài vốn lưu động mấy tháng đầu. Thứ hai là danh sách hai ba mặt bằng thay thế trong cùng khu, để nếu phải dời thì không bắt đầu từ con số không. Thứ ba là hỏi hãng ngay từ đầu: nếu phải dời tiệm trong thời hạn hợp đồng nhượng quyền thì quy trình thế nào, chi phí setup lại tính ra sao.
Câu hỏi thứ ba nên hỏi trước khi ký, không phải khi đã có chuyện. Câu trả lời rõ ràng từ đầu giúp bạn tính đúng tổng rủi ro của khoản đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Giá gói nhượng quyền Bánh Mì XANH có gồm tiền mặt bằng không?
Không. Theo công bố của hãng, giá gói gồm chuyển giao thương hiệu, công thức, đào tạo, phần mềm và setup ban đầu, chưa gồm tiền mặt bằng và xây dựng cơ bản.
Nên thuê mặt bằng bao lâu khi mở tiệm nhượng quyền?
Ít nhất bằng thời hạn hợp đồng nhượng quyền, với Bánh Mì XANH là 3 năm, và nên có quyền ưu tiên gia hạn. Thuê ngắn hơn thì bạn có nguy cơ còn thương hiệu mà mất chỗ đứng.
Hãng có giúp chọn mặt bằng không?
Quy trình nhượng quyền Bánh Mì XANH có bước khảo sát mặt bằng 1 ngày ngay sau buổi tư vấn. Đó là góp ý chuyên môn; quyết định thuê và hợp đồng thuê vẫn là của bạn.
Làm sao biết người cho thuê có đúng là chủ nhà?
Đề nghị xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; nếu người cho thuê không phải chủ thì cần giấy ủy quyền hợp lệ. Hỏi thêm nhà có đang thế chấp hay tranh chấp không, và nên công chứng hợp đồng.
Mặt bằng trong toà nhà có mở 24h được không?
Tuỳ quy định của ban quản lý. Nhiều toà nhà, trung tâm thương mại đóng cửa ban đêm, nên phải hỏi và ghi rõ giờ hoạt động trong hợp đồng thuê trước khi ký.
Đem mặt bằng của bạn đến buổi khảo sát
Có địa chỉ, ảnh mặt tiền, số lượt người qua tự đếm và bản nháp hợp đồng thuê trong tay, buổi khảo sát với đội nhượng quyền Bánh Mì XANH sẽ đi thẳng vào chỗ cần sửa thay vì nói chung chung. Đăng ký để được hẹn lịch tư vấn và khảo sát.
Đăng ký tư vấn nhượng quyền · Hotline nhượng quyền 0918 83 22 83